敷金とは、賃借人が賃料を支払わない等といった債務不履行をしたときに備え、債権を担保するために賃貸人が預り受ける金銭のことです(預けてある間に利息はつかない契約が通常です)。
敷金の上記性質からして、債務不履行がなければ、賃貸借契約終了時に全額返還されるのが原則となり、未払い賃料等があるときは、その債務分が敷金から差し引かれ、残余があれば返還されることとなります。
なお、敷金の償却という契約条項がある場合、敷金の一定割合が契約終了時に償却され、その部分が債務不履行等の理由がなくとも返還されないケースもあります。
賃貸人が不動産を譲渡したときは、賃貸人の地位はそのまま新しい買主に引き継がれることとなり、買主は敷金の返還義務を負います。